07.12.2023

Аукцион квартир: риски покупки квартиры с торгов

Одно из главных преимуществ покупки квартиры на аукционе — низкая цена. Однако за этим кроются и риски. Какие именно — разбираемся вместе с юристамиФото: Shutterstock Фото: Shutterstock

Под покупкой на торгах обычно подразумевают приобретение квартир у города, а также залоговых, банкротных или арестованных квартир. Например, это может быть ипотечная квартира, которая находится в залоге у банка и по которой заемщик не может выполнять обязательства.

Такая недвижимость выставляется на торги на специальных площадках и продается. В Москве на торги объекты недвижимости (включая квартиры) выставляет Департамент городского имущества. Речь идет о так называемом муниципальном имуществе.

Принять участие в квартирных аукционах может практически любой — нужно иметь цифровую подпись и зарегистрироваться на площадке, где будут вестись торги. «Разница таких квартир, как правило, в цене — она ниже рыночной, но и в рисках — они могут быть выше», — отметил руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. Рассмотрим некоторые из слабых сторон такой сделки и рисков.

Сложности кроются в самой процедуре

Сложность покупки квартиры с торгов заключается в самой процедуре. Во-первых, процесс иногда занимает длительное время: с момента подачи заявки может пройти не один месяц.

Во-вторых, помимо регистрации на площадке, где будет проходить аукцион, и электронной подписи, необходимо внести обеспечительный платеж. Обычно это небольшая возвратная сумма (около 2% от первоначальной стоимости лота). Но на практике возврат может занять долгое время.

Кроме того, в ходе торгов стоимость квартиры может приблизиться к рыночной и даже превысить ее.

Сложность покупки квартиры с торгов может заключаться в самой процедуре Сложность покупки квартиры с торгов может заключаться в самой процедуре (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах

Риск купить неликвид

На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. «Самый явный риск для любого покупателя — невнимательность при изучении сведений о продаваемом объекте. Существует риск не усмотреть проблемы самого объекта недвижимости», — уточнила эксперт. Важно запросить и проверить все правоустанавливающие документы, наличие споров из-за объекта недвижимости, а также и самого продавца, рекомендовала юрист.

Читайте также: 14 советов, как проверить квартиру перед покупкой

На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым  На торгах покупатель может приобрести неликвидное имущество с проблемным прошлым  (Фото: Shutterstock)

Внезапные наследники

Нередко на торги попадают квартиры, оставшиеся от пожилых людей: из-за отсутствия наследников они переходят городу. Это так называемое выморочное жилье, отметила соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Но с юридической точки зрения есть нюанс — позднее могут объявиться наследники и через суд оспорить сделку. Например, наследник на момент смерти владельца квартиры был несовершеннолетним, а его родители как законные представители не реализовали право ребенка на получение наследства.

«Как правило, у таких наследников есть шансы на положительный исход судебного заседания. Да, покупатель является добросовестным приобретателем, но лишняя головная боль и траты на судебные издержки (как материальные, так и моральные) — это тот риск, на который не каждый готов пойти», — отметила Анастасия Чумак.

Читайте также: Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Долги по коммуналке

Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой. «Нередки случаи, когда на таком объекте недвижимости числятся огромные долги за коммунальные услуги. В итоге приобретатель сталкивается с отсутствием электричества, отопления, воды», — рассказывает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия».

В таком случае предстоит разбирательство с управляющей компанией или тяжба в суде. Есть успешные кейсы, когда суд вставал на сторону приобретателя, но есть и такие случаи, когда суд обязывал покупателя оплатить огромный долг по коммунальным платежам, предупредила юрист.

Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой Еще один риск — долги по коммуналке, которые перейдут вместе с квартирой (Фото: Shutterstock)

Плачевное состояние квартиры

Квартиры, продающиеся на торгах, часто требуют серьезного ремонта. Вдобавок к этому в них могут быть незаконные перепланировки, с последствиями которых приходится разбираться новому владельцу, отмечает Анастасия Чумак. В результате можно получить большой штраф за несогласованную перепланировку, а затем заниматься восстановлением планировки до первоначального вида. Особенно это будет актуально в случае дальнейшей перепродажи жилья, добавила юрист.

Бывают случаи, когда покупатель на торгах приобретает квартиру с описанной в ней, например, сантехникой и мебелью, полагая, что в таком же виде она перейдет к нему в собственность, продолжила эксперт. Но это ошибка. «Обанкротившийся собственник может сорвать обои, плинтуса, сломать сантехнику и порезать натяжные потолки. И взыскать с такого «собственника» ничего не получится, потому что продается на торгах только помещение», — предупредила она.

Читайте также: Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция

Квартиры банкротов и арестованные

По мнению юристов, наибольшие риски — при покупке на торгах от банкротных или арестованных квартир. Такие квартиры нередко продаются с прописанными в них людьми (бывшими собственниками), к моменту продажи еще и проживающими в них. С этим придется разбираться новому собственнику, отметил Денис Васильев.

В данном случае существует риск признания сделки недействительной, если прошлый собственник будет обращаться в суд и пытаться оспорить реализацию через торги его имущества. «В практике есть дело, где банкротное имущество прошло уже через две сделки купли-продажи, но потом они были оспорены из-за ошибки в изначальных действиях финансового управляющего — он не выполнил некоторые необходимые операции на этапе выхода на торги», — привел пример руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость». «Именно из-за наличия рисков и возможных сложностей цены на этих торгах значительно снижены. Можно назвать это премией за риск», — добавил он.

Требования к торгам, проводимым в рамках банкротства, достаточно высоки, и есть риск признания сделки недействительной, подтвердила Мария Спиридонова. «Более того, руководство торгами осуществляет арбитражный управляющий. Такому организатору открывается широкий спектр действий для удовлетворения собственных целей», — добавила она.

Наибольшие риски при покупке на торгах — от банкротных или арестованных квартир Наибольшие риски при покупке на торгах — от банкротных или арестованных квартир (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Жилье на вырост: насколько выгодна покупка квартиры в домах под реновацию

Покупка квартиры по реновации

Спросом у покупателей пользуются квартиры, которые реализует Фонд реновации Москвы. Такую квартиру можно приобрести на торгах и часто по цене ниже рыночной, отмечает соруководитель практики защиты прав инвесторов компании «Интерцессия». Преимущества такой покупки — никаких наследников, банкротов и всех тех, кто хотел бы оспорить эту сделку. Фактически новая квартира с ремонтом от застройщика.

Но есть и свои минусы, отмечает юрист. В отличие от тех, кто получает подобную квартиру по программе реновации, у приобретателя с торгов нет права требовать устранения дефектов ремонта от Фонда. Приобретатель в ДКП подписывает, что отказывается от всех претензий к ремонту и что он заранее был ознакомлен с качеством ремонта и согласен на него.

Как снизить риски: рекомендации экспертов